Недвижимость Краснодара

г. Краснодар, ул. Достоевского, 84/1 офис 609

(как нас найти на карте) e-mail: info@kontinental-ts.ru

8 (861) 277-10-20, 8 (967) 30-77-147

 


Помощь выбора объекта недвижимости ЦНКНужна помощь в подборе
объекта недвижимости?
Оставьте телефон и
специалист свяжется с Вами
  • id
  • date
    calendar

Продажа квартиры, приобретенной на ипотечные средства.

Уже почти 10 лет прошло с тех пор, как россияне стали активно приобретать жилье за счет заемных средств. На заре становления ипотечного кредитования в нашей стране существовало множество НО, которые создавали различные преграды для заемщиков: долгое время практически невозможно было получить ипотеку на новостройку, существовал мораторий на досрочное гашение, в каждом банке требовали комиссию за выдачу денег и так далее. Сейчас банки стали более лояльными к заемщикам, а многие прошлые требования превратились в мифы, которые остались жить лишь в голове граждан. Так, одним из мифов, который сегодня существует, можно назвать уверенность большинства, что квартиру «в ипотеке» продать нельзя, и что в ней придется жить до конца срока кредитного договора.

 

На самом деле существует несколько причин, по которым гражданину, проживающему в квартире, купленную на ипотечные средства, необходимо ее продать. Во-первых, это невозможность платить по кредиту. В этом случае, банк сам реализовывает обремененную квартиру. Во-вторых, желание улучшить свои жилищные условия и приобрести квартиру большей площадью \ лучшей планировки \ в другом районе. Второй вариант, несомненно, более позитивен и актуален для многих людей, бравших ипотеку несколько лет назад и на данный момент по разным причинам желающих приобрести новое более комфортное жилье. Именно поэтому мы подробно рассмотрим ситуацию продажи квартиры обремененной ипотекой с целью расширения.

«К сожалению, многие заемщики действительно не знают о возможности продать «ипотечную квартиру» и готовы 15 лет проживать в коридорке или 1 комнатной квартире, несмотря на то, что жизненная ситуация изменилась: увеличилось количество членов или просто появилась возможность приобрести недвижимость большей площади. Это большое заблуждение. Квартиру продать можно и сейчас таких сделок становится все больше:  настало то время, когда цены достигли уровня 2008 года, и появилась возможность провести сделку без денежных потерь. Так, если еще в прошлом, 2011 году квартира в коридорке, которая в 2008 стоила 1650 тысяч рублей, можно было продать за 1400 тысяч рублей, то сейчас стоимость этой квартиры составит 1 750 000 – 1 800 000 рублей».

Кстати, многие также считают, что если в обремененной квартире произведена перепланировка, то банку об этом говорить нельзя и продать такую квартиру тоже будет невозможно. Это очередное заблуждение. «Главное – узаконить перепланировку». Недавно у нас прошла сделка, когда собственник изменил квартиру полностью: сделал из 1 комнатной квартиры 2 комнатную, перенес «мокрые» зоны, увеличил площадь за счет балкона, и успешно её продал по ипотеке. В 2012 году некоторые банки согласны окредитовывать квартиры, где не узаконена перепланировка, с условием обязательного узаканивания в отведенный банком срок.

Есть 3 варианта продажи обремененной ипотекой квартиры.

Первый вариант: необходимо найти покупателя, который имеет наличные денежные средства как минимум равные сумме остатка вашей задолженности перед банком. Эта сумма необходима для того, чтобы досрочно погасить кредит и снять обременение с квартиры. Остальная сумма стоимости квартиры может быть как наличными, так и в виде ипотеки любого банка. Тут у покупателя могут возникнуть некоторые риски: когда покупатель гасит за продавца долг, но при этом пока еще никаких прав на квартиру не имеет. Юристы дают несколько советов, которые позволят покупателю оградить себя от неприятных эмоций, а главное от существенных материальных затрат: «Первый вариант действий возможен, если банк-залогодержатель имеет желание сопровождать сделку. В этом случае банк открывает свою ячейку, куда покупатель вносит деньги для погашения долга, а разницу между остатком по ипотеке и стоимостью квартиры - во вторую ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры. Второй вариант действий – заключение предварительного договора до перечисления денег в счет гашения ипотеки продавца».

Второй вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой возможен, когда у нового покупателя ипотека того же банка, в обременении которого находится квартира. В этом случае покупателю достаточно иметь наличные средства на первоначальный взнос, предусмотренные его программой и не зависящие от вашего долга банку.

Третий вариант, который также не требует наличных средств, достаточных для погашения вашего долга – рефинансировать вашу ипотеку в том банке, в котором получил заём покупатель, согласившийся приобрести квартиру. Было бы очень удобно, если бы банки урегулировали между собой процедуру снятия обременения. Сейчас они не готовы сотрудничать друг с другом, но благодаря увеличивающемуся количеству подобных сделок на рынке, возможно, банки скоро поймут необходимость взаимодействия.

Еще один нюанс, на котором делают акцент, – стоимость квартиры. Специалисты считают, что она должна быть немного ниже, чем стоимость аналогичной, но «чистой». «Некоторые продавцы не осознают, что покупка «ипотечной» квартиры – это не только иногда затянутые сроки сделки, но и некоторые дополнительные риски. Чаще всего разница продаваемой в ипотеку квартиры составляет тысяч 50. По одинаковой цене, покупатели, конечно же, предпочтут квартиру без дополнительных трудностей. Практика показывает, что те, кто пробует выставлять квартиру по среднерыночной цене, потом все-таки её снижают, однако время уже потеряно».

Кстати, прежде чем выставить квартиру на продажу, необходимо уведомить банк о вашем намерении: написать заявление на имя управляющего банком. Как показывает практика, это чисто формальна процедура, и запрещать продавать квартиру банк вам не станет. Кроме этого необходимо внимательно изучить кредитный договор и понять условия досрочного гашения: в некоторых банках, например, есть определенные дни месяца, когда можно внести деньги.

Если настало время улучшать свои жилищные условия и расширять жилплощадь, не стоит бояться продавать свою квартиру, ранее приобретенную на ипотечные средства, и покупать новую. Покупателям же следует не избегать обремененной недвижимости, просто необходимо быть внимательными (банк никогда не окредитует объект не проверив его).

Для специалистов «Центра Недвижимости Континенталь» провести такую сделку не составит труда. Кроме этого, вы почувствуете материальную выгоду от сотрудничества с нами, ведь «ипотечная квартира» - для покупателя повод торговаться на понижение цены. Мы же, представляя ваши интересы, не допустим этого и продадим вашу собственность по максимально возможной цене.

ООО Центр Недвижимости Континенталь

 
Яндекс.Метрика
Индекс цитирования